找誰(shuí)說(shuō)理去？ 尤旭東：在地產(chǎn)股上賺不到錢
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日前，本人合家去1海濱城市旅游。路上收到1個(gè)知名臨海樓盤的廣告短信，出于對(duì)該樓盤的好奇，就決定轉(zhuǎn)道去看1下，不料這1看，竟成就了1樁交易--------交訂金、簽合同，幾乎是在瞬間完成。細(xì)節(jié)已無(wú)需描述，總之1句話：好房子的魅力，就是這樣無(wú)法抵擋！ 記得以前曾寫過(guò)1篇文章，題目是“追逐好股票，要有美國(guó)水手的精神”。現(xiàn)在看來(lái)，這句話用在好房子的身上，也同樣帖切。 在時(shí)下的中國(guó)，無(wú)論你在哪個(gè)城市行走，你都無(wú)法不感觸到民眾噴涌而出的購(gòu)房需求。節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)、火爆熱銷的樓盤，都只是現(xiàn)象的表層。 聯(lián)想到近期的股市，地產(chǎn)股是大盤指數(shù)躍上四零零零點(diǎn)大關(guān)之后牛的板塊之1，某龍頭股的股價(jià)近1個(gè)月的漲幅就達(dá)上揚(yáng)七成多。然而1個(gè)有趣的現(xiàn)象是，沒(méi)有在這波地產(chǎn)股大潮賺到錢的人，與徹底看不懂現(xiàn)今國(guó)內(nèi)樓市的人，基本上是同1批人。 表面看來(lái)，目前的地產(chǎn)股股價(jià)是高估的、泡沫化的。比如，拿大家都熟悉的pe來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科a九八倍、金融街八三倍、金地九二倍！但如果從動(dòng)態(tài)的角度看問(wèn)題，情況則完全不同。地產(chǎn)股中報(bào)業(yè)績(jī)的大幅攀升說(shuō)明了問(wèn)題，但還只是說(shuō)明了1部分問(wèn)題。拿某龍頭股的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，該公司預(yù)收帳款事實(shí)上遠(yuǎn)高于營(yíng)業(yè)收入。換句話說(shuō)，公司真正實(shí)現(xiàn)的魯能四連敗增長(zhǎng)，遠(yuǎn)比報(bào)表確認(rèn)的營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)要高得多！因?yàn)轭A(yù)售房款已滾滾到賬，加之下半年進(jìn)入密集結(jié)算期，今年地產(chǎn)股業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)會(huì)更加超出預(yù)期。 其次，我國(guó)正處在人民幣升值周期的開(kāi)始階段。房地產(chǎn)業(yè)作為人民幣升值受益大的行業(yè)之1，其影響將緩慢、且逐漸清晰地體現(xiàn)出來(lái)。再有，我國(guó)正處在1個(gè)資產(chǎn)價(jià)值重估的大背景中，其中，土地和房產(chǎn)作為主要資產(chǎn)將持續(xù)升值。雖然政府不斷采取各種宏觀調(diào)控政策控制房?jī)r(jià)，但由于土地資源稀缺，和巨大的居住需求相比，土地和住房供給都很有限。宏觀調(diào)控只能夠控制房?jī)r(jià)上漲的速度，難以逆轉(zhuǎn)上漲趨勢(shì)。 后，在影響經(jīng)濟(jì)走向的諸多變量中，有1句著名的話，“你可能被很多東西誤導(dǎo)，但人口結(jié)構(gòu)不會(huì)說(shuō)謊”。由日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2次大戰(zhàn)結(jié)束后，隨著戰(zhàn)后的重建及受益于朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)與越南戰(zhàn)爭(zhēng)，日本展開(kāi)了連續(xù)長(zhǎng)達(dá)二零年的經(jīng)濟(jì)起飛期，隨著日本的戰(zhàn)后嬰兒潮（1般而言，泛指一九四六年至一九六四年出世的世代）陸續(xù)加入職場(chǎng)，這群生力軍為日本創(chuàng)造的生產(chǎn)力及消費(fèi)力，1舉將日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力推升至僅次于美國(guó)的全球第2，這樣的黃金時(shí)代1直持續(xù)至八零年代末——日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的前夕。之后隨著戰(zhàn)后嬰兒潮1代人逐漸進(jìn)入退休的準(zhǔn)備狀態(tài)，消費(fèi)需求開(kāi)始下滑，加上過(guò)去十年來(lái)企業(yè)過(guò)度投資、生產(chǎn)力提升所造成供給過(guò)剩，終于導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)陷入往后長(zhǎng)達(dá)一零年的經(jīng)濟(jì)迷失期。美國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)較日本大約晚了一零年，所以經(jīng)濟(jì)的起飛在九零年代，也晚了日本一零年。 在過(guò)去二零年中，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大的變化，六零、七零年代嬰兒潮出世的1代人開(kāi)始走向成熟，義務(wù)教育的普及使他們大多接受了良好的教育，并且在生活方式和消費(fèi)理念等方面都與其父輩大有不同。他們是投資、消費(fèi)的中國(guó)因素。 總之，行業(yè)景氣維持高位、rmb升值、地價(jià)持續(xù)上漲、特殊人口結(jié)構(gòu)所帶來(lái)的樓市需求是房地產(chǎn)板塊的主流。任何1次調(diào)控可能都將是房地產(chǎn)股的佳買入時(shí)點(diǎn)，這1點(diǎn)已經(jīng)為近年來(lái)房地產(chǎn)股票走勢(shì)充分證明并將繼續(xù)證明。